【兴证固收】一二线成交量有所回暖,三线土地市场延续弱势——楼市跟踪与房企融资系列报告之七 (9.25-10.1)

摘要: 一二线成交量有所回暖,三线土地市场延续弱势

10-12 03:55 首页 兴证固收研究

投资要点

1、商品房成交

  • 十大城市和三十大中城市商品房成交量国庆节前大幅上升。国庆节前一周十大城市商品房成交1.96万套,比上周增加0.53万套;成交面积210.27万平方米,比上周增加56.36万平方米。

  • 北京发布《北京城市总体规划(2016年-2035年)》,预期“约三成新建住房将用于租赁”。广州市住建委起草《关于广州市租赁住房标准的通知(征求意见稿)》。海南、青岛、厦门相继出台楼市调控和支持租赁住房的政策。

  • 十大城市商品房去化周期降低。受到商品房成交量走高影响,国庆节前十大城市商品房去化周期降低,按照商品房套数的口径和商品房面积口径,去化周期分别为9.25个月和10.64个月。

2、土地市场

  • 节前一周一二三线城市土地出让宗数分化:一线城市微升,二线城市大幅上升,三线城市大幅下降。

  • 节前一周一线城市土地规划建筑面积微降,二线城市大幅上升,三线城市大幅下降。

  • 节前一周一线城市成交土地楼面均价大幅下降,二线城市高位回落,三线城市微降。

  • 节前一周一二三线城市的成交土地溢价率均大幅下降,一二线城市降幅更为显著。

3、地产债发行与到期

  • 节前一周房地产企业在国内市场发行债券7只,总金额74亿人民币(其中私募债24亿人民币)。房地产企业在海外发行企业债3只,共6.35亿美元。

  • 国庆节前一周,房地产企业共有11只人民币债券到期,8只正常到期,3只回售,总规模4.7亿人民币,均为私募债。房企共计在国内净融69.3亿人民币。

报告正文

一、三十大中城市楼市概况

  • 十大城市和三十大中城市商品房成交量国庆节前一周大幅上升。国庆节前一周十大城市商品房成交1.96万套,比上周增加0.53万套;商品房的成交面积为210.27万平方米,比上周增加56.36万平方米。三十大中城市商品房节前一周成交3.83万套,面积403.96万平方米,比上周增加了0.72万套或73万平方米。

  • 国庆节前北京发布《北京城市总体规划(2016年-2035年)》,预期“约三成新建住房将用于租赁”。北京市多部门联合发布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》,租赁市场建设将是房地产调控长效机制的重要部分。广州市住建委起草《关于广州市租赁住房标准的通知(征求意见稿)》,提出对租赁住房人均使用面积、生活必要条件等方面要求。其他城市也相继出台了楼市调控和支持租赁住房的政策:海南停批100平米以下商品住宅建设,青岛严控住宅用地价格,厦门租赁住房占新增住房不低于30%。

  • 十大城市商品房去化周期降低。受到周商品房成交影响,国庆节前十大城市商品房去化周期降低,按照商品房套数的口径和商品房面积口径,去化周期分别为9.25个月和10.64个月。

注:①十大城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、南昌、厦门;30大中城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、武汉、南昌、成都、青岛、苏州、福州、厦门、长沙、哈尔滨、长春、无锡、东莞、昆明、石家庄、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、兰州、江阴。②去化周期(套数口径)的计算方法为当周可售套数除以成交套数12周移动平均;去化周期(面积口径)的计算方法为当周可售面积除以成交面积12周移动平均。

二、重点城市楼市跟踪

  • 一线城市商品房交易量节前一周走势分化,北京上海广州成交量均有显著上升,深圳成交量高位回落。节前一周,北京成交2105套或24.12万平方米,比上周增加了401套,面积大幅增加了10.22万平方米。上海成交4895套或56.83万平方米,较上周大幅增加了981套或23.14万平方米。广州成交2785套或23.51万平方米,比上周增加了566套或7.81万平方米。深圳成交882套或8.49万平方米,较上周减少了324套或4.74万平方米。

  • 北上广的去化周期均下降,而深圳去化周期上升。节前一周北京去化周期(按照面积进行计算)下降至26个月,上海16个月,广州34个月,而深圳去化周期回升至21个月。

  • 二线城市的商品房交易量走势分化:杭州、武汉、济南、青岛和南昌成交量显著增加,成都南京成交量减少。

  • 二线城市中,杭州去化周期较短为7个月左右。在有数据的二线城市中,按照面积的口径计算,杭州去化周期较短为7个月,南京南昌节前一周去化周期分别为21个月和14个月。

三、土地市场情况

  • 节前一周一二三线城市土地出让宗数分化:一线城市微升,二线城市大幅上升,三线城市大幅下降,单周成交数量为2017年以来最低。

  • 节前一周一线城市土地规划建筑面积微降,二线城市大幅上升,三线城市大幅下降。

  • 节前一周一线城市成交土地楼面均价大幅下降,价格处于半年震幅低位;二线城市楼面价高位回落,价格目前处于半年震幅中间位置;三线城市楼面价微降,价格仍处于半年震幅中间位置。

  • 节前一周一二三线城市的成交土地溢价率均大幅下降,一二线城市降幅更为显著。

四、地产债发行与到期情况

联系人:池光胜、王嘉宁(实习生)


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